Носовихинское ш., 37 км от МКАД
Весна-53 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 31,9 м², участок 6,1 сот., щитовой, 2022 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 831 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈538 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −995 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈1,3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12810
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 71 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 225 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 831 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 669 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Всегингео СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Выбор СНТ | 9,8 сот. | 1 290 000 | 131 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Выбор СНТ | 10,2 сот. | 1 990 000 | 195 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 538 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 70 834 / 151 071 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 085 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 981 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -995 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Мечта СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мирный СНТ | 35 м² | 8,6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Луч-2 СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Новое Борилово КП | 28 м² | 5 сот. | 4 230 000 | 151 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Имени Мичурина СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 3 350 000 | 93 056 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Тихие Зори СНТ | 26 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 140 385 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ветеран-2 СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Алешинские Сады СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный щитовой дом 31.9 м. с участком 6.09 соток. Двухэтажное строение с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. В доме две комнаты, кухня с раковиной, плитой и холодильником. На первом и втором этаже подведена ТВ антенна. Участок правильной формы, к нему подведена вода, электричество. Санузел расположен на улице. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) с хорошей транспортной доступностью (для а/м), 15 минут ходьбы до железнодорожной станции "Лесная" и в 6 км от станции "Храпуново"(есть сетевые магазины, хозтовары, стройматериалы и тд...) В шаговой доступности небольшие магазины, что обеспечивает удобство проживания. Рядом есть чистое озеро для купания.. За дорогами следят круглый год. В СНТ имеются въездные электронные ворота. Территория охраняется. Участок год не обрабатывался...