Носовихинское ш., 75 км от МКАД
Дружба СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 2018 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 483 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Дулёво ≈1,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12804
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 48 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 067 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 529 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 34 375 / 57 803 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 555 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малинка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малинка СНТ | 69,2 м² | 7,3 сот. | 4 000 000 | 57 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 68,9 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 541 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Дружба СТ | 75,5 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 48 344 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 8,5 сот. | 1 950 000 | 30 469 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малое Кишнево д. | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ионово д. | 65 м² | 7,8 сот. | 7 900 000 | 121 538 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача в СНТ Дружба , рядом с городом Ликино- Дулево . Двухэтажный дом-баня (70 кв.м.) из клееного бруса камерной сушки, 150х150. Построен добротно , прослужит долгие годы . Фасад дома покрыт высококачественной краской Tikkurila в три слоя, что гарантирует его безупречный вид на протяжении 10 лет. Внутри вас ждут: * Три просторные комнаты. * Вместительная кухня-гостиная идеальное место для теплых семейных вечеров и встреч с друзьями. * Современная баня для расслабления после трудовой недели. * Большая прихожая. * Помещение под санузел на первом этаже. * На втором этаже расположены две уютные спальни. Участок 6 соток межевание проведено . * Второй дом (19 кв.м.) с двумя комнатами отличное решение для хранения инвентаря, обустройства мастерской или даже гостевого домика. * Мангал * Колодец (4 кольца) надежный источник чистой воды. * Сезонный водопровод дополнительное удобство для полива и бытовых нужд. Электричество разведено . Установлены окна ПВХ. * Ограждение: две стороны участка огорожены прочным профнастилом с удобными воротами для заезда автомобиля, а две другие сеткой-рабицей. Не упустите свой шанс стать обладателем этой замечательной дачи! Записывайтесь на просмотр в удобное для вас время.