Носовихинское ш., 38 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 47 м², участок 6,6 сот., щитовой, 2014 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 24.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 70 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 917 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. Лесная ≈1,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12801
Рейтинг 29/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 002 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 917 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 683 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 809 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Всегингео СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Выбор СНТ | 9,8 сот. | 1 290 000 | 131 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Выбор СНТ | 10,2 сот. | 1 990 000 | 195 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 44 000 / 67 308 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 194 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 084 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 755 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 395 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Ивушка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Локомотив-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Колонтаево Клаб ТСН | 46,4 м² | 6,7 сот. | 7 099 000 | 152 996 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Шипорез СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березка СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 59 302 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Новая Березка-2 СТ | 50 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Мир СНТ | 50,9 м² | 6,7 сот. | 2 800 000 | 55 010 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 30 лет Победы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Светлячок СНТ | 52 м² | 5,8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с мансардой на столбцах, назначение дома Жилое- возможна прописка, обшит сайдингом, утеплен, в доме кухня, гостиная, две комнаты, вода заведена в дом от летнего водопровода, имеется газовый балон, плита, окна пвх, на участке, хозблок, плодово-ягодные кустарники, границы земельного участка установлены, подходит под ипотеку, рядом озеро, магазин, до жд ст Лесная 25 минут пешком, до жд ст Храпуново, 35-40 минут пешком, также есть возможность воспользоваться местным такси.