Щелковское ш., 25 км от МКАД
Лесное СНТ, Лосино-Петровский гор. округ
Дом 35 м², участок 8 сот., 1975 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2 млн → дом ≈602 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль −44 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — центральное.
До ст. Бахчиванджи ≈5,9 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12800
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 48 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 249 709 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 998 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 602 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Райки д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Роща СНТ | 7,3 сот. | 1 999 000 | 273 836 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Понизовка СНТ | 6,9 сот. | 1 230 000 | 178 261 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Райки д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райки д. | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улиткино д. | 5 сот. | 1 430 000 | 286 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Роща СНТ | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райки д. | 6,7 сот. | 3 000 000 | 447 761 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 95 833 / 157 143 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 582 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 403 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -44 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Родник-1 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 87 143 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Отдых СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Митянино д. | 36,8 м² | 7,3 сот. | 3 450 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесная Сказка СНТ | 36,8 м² | 7,3 сот. | 4 450 000 | 120 924 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Савинки СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 3 450 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Юбилейный СНТ | 35 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Родниковые Пруды ДНП | 36,1 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 210 526 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 35,4 м² | 5,2 сот. | 4 000 000 | 112 994 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Савинки д. | 33 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Марьино-3 д. | 34 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 132 353 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается , домик на Хорошем земельным участком в Коттеджном поселке. Пропиской и Кадастровый номер на землю от Щелково . 10 км. Для Строительство Дома для Постоянного проживания, Торг уместен.