Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Отдых СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 22 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 53 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 700 тыс. → дом ≈400 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈252 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Осёнка ≈7,1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1280
Рейтинг 36/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 19.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 1 550 000 | 129 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Проводник пос. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Проводник пос. | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 950 / 85 416 / 135 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 252 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Урожай СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 68 136 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 18 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Семёновское д. | 23 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 130 435 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Урожай СНТ | 24 м² | 5,4 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бакунино д. | 20 м² | 5 сот. | 699 000 | 34 950 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Пчелка-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Пчелка-2 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 132 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 36 м2, построенная в 2015 году. Дом выполнен из экспериментальных материалов с косметическим ремонтом. В нем две комнаты и терраса, что создает комфортные условия для отдыха на свежем воздухе. На участке расположен большой сад с плодовыми деревьями и теплицей для выращивания овощей. Яблоня, груша, смородина красная и чёрная, жимолость, слива, малина, ежевика, крыжовник, короче огромный запас витаминов. Имеется скважина для водоснабжения. Санузел находится на улице. Гараж ракушка. Дом окружен зеленью, а асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к участку. В шаговой доступности магазин и остановка общественного транспорта. Земельный участок относится к категории Снт. Кадастровый номер: 50:34:0050506:380. Адрес, местоположение: обл. Московская, р-н Коломенский, с/о Федосьинский, сад. Тов. "Отдых", уч-к 97.