Горьковское ш., 97 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Земля ≈337 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,02 млн → дом ≈576 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 23 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −2,13 млн ₽, маржа −135 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Войново ≈1,7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12799
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 356 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 340 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 024 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 576 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 25 000 / 123 919 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 974 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 777 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 579 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 131 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −135 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Восход-2 СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | да: «санузел» + «ремонт» | 69,4 м² | 6 сот. | 8 600 000 | 123 919 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 50 лет Октября СДТ да: «ванные» + «мебель» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 19.11.2025 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.01.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 600 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается КИРПИЧНАЯ, двухэтажная ДАЧА ! Дача расположена в районе п.Городищи, Петушинского района, СТ "Лесная Поляна" ( регистрация объекта - Московская область, Орехово-Зуевский район, д.Войнова-Гора). В доме имеется 4 комнаты (