Горьковское ш., 64 км от МКАД
Чайка-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево, 2003 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 308 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −920 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈6,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12798
Рейтинг 20/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 308 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 299 000 | 37 375 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Возрождение СНТ | 6 сот. | 460 000 | 76 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Возрождение СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 333 / 66 168 / 92 500 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 319 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 197 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 953 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -919 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ягодка СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Виктория СНТ | 38,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 64 767 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 91 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кулиги-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Луговина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Звездочка-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 86 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сахарник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 580 000 | 19 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кулиги-3 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 799 000 | 59 967 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с летним домом. Центральный водопровод, электричество, проводной интернет. В пешей доступности продуктовые и хозяйственные магазины, пруд, церковь. В настоящее время ведутся работы по газификации. Недвижимость в собственности, один владелец более 20 лет. Агентов прошу не беспокоить, не теряйте время.