Горьковское ш., 98 км от МКАД
Снопок СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 47,6 м², участок 6 сот., 1999 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 394 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 42 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Войново ≈10,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12794
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 306 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 445 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 46 160 / 53 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 455 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Дружба СНТ да: «душевой» + «отделка» | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель СНТ да: «сан узел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 46 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 45 652 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Веснянка СНТ да: «душевая кабина» + «теплый пол» | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Урожай СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 46 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 261 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 21.06.2026 | 3 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 000 000 (−750 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домом, несколькими хоз постройками, теплицей, бассейном и качелями. Двухэтажный дом с кухней и тремя спальнями, санузел находится в доме. Фундамент монолитный. Окна новые пластиковые. Дом оснащен водопроводом, системой нагрева воды (бойлер 50л), душевой кабиной. Отдельное электро-питание для бойлера. Все трубы в отличном состоянии. Система отопления в доме с разным уровнем нагрева (до 80 градусов), новые батареи находятся во всех комнатах кроме второго этажа. Имеется насос, разгоняющий антифриз. Отдельное электро-питание для котла. Полноценная кухня с рабочим холодильником, микроволновкой, электрической плитой. Имеется газовая плита, подача газа осуществляется от газового баллона, все работает в штатном режиме. Из техники также имеется телевизор и ТВ антенна. Все комнаты с мебелью, есть шкафы, тумбочки и спальные места. На участке есть теплица, поликарбонат новый! Есть складной круглый бассейн (примерно 200*70), система фильтрации воды и отдельная ровная зона для его установки. Также отдаем все садовые инструменты: газонокосилка и строительные инструменты находятся в технической постройке, есть огромное количество приспособлений и расходников. Участок ухожен и в отличном состоянии, растут яблоки, посажены кусты крыжовника, малины и красной смородины. Облицовка сайдингом с утеплителем в 2021 году. Имеется забор из профнастила, ворота и калитка. Один взрослый собственник, оперативные показы.