Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Назарьево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 43,5 м², участок 8,5 сот., дерево, 2025 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 29.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 70 %
Земля ≈255 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 2,17 млн → дом ≈528 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈870 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −607 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Назарьево ≈0,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12789
Рейтинг 31/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 172 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 138 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Назарьево д. | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Назарьево д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 12 сот. | 4 980 000 | 415 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 13,5 сот. | 3 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 8,3 сот. | 2 580 000 | 310 843 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 7,1 сот. | 1 849 000 | 260 423 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 870 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 76 674 / 123 810 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 198 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 038 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 878 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -607 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Стремянниково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Евсеево ДП | 42 м² | 10,5 сот. | 2 370 000 | 56 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бывалино д. | 40 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Родничок СНТ | 43 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 43 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 98 837 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 44,1 м² | 8,3 сот. | 3 400 000 | 77 098 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Малинка СНТ | 48 м² | 5,1 сот. | 1 000 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ефимово ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 76 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Жасмин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539468. Продам земельный участок 8,5 соток с каркасным домом. Участок сухой, ровный, правильной формы. К участку подведен свет 15 кВт. Деревня находится недалеко от города, до Павловского Посада 10 минут на транспорте, в пешей доступности есть продуктовый магазин, пункт выдачи. До автобусной остановки 8 минут пешком, ГАЗ по границе земельного участка. Дом оформлен как жилой, возможна ПРОПИСКА. Все документы готовы к сделке, звоните оперативный показ.