Носовихинское ш., 63 км от МКАД
Назарьево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 53 м², участок 8 сот., 2025 год.
Цена 2,76 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈255 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,04 млн → дом ≈715 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −666 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Назарьево ≈0,5 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12788
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 21 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 044 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 715 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 491 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Назарьево д. | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Назарьево д. | 12 сот. | 4 980 000 | 415 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 13,5 сот. | 3 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 8,3 сот. | 2 580 000 | 310 843 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Назарьево д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Назарьево д. | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарьево д. | 7,1 сот. | 1 849 000 | 260 423 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарьево д. | 25 сот. | 7 900 000 | 316 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 346 / 66 019 / 86 538 |
| цена объекта | 2 759 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 345 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 424 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 739 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -666 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Гора д. | 51,3 м² | 6 сот. | 3 790 000 | 73 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Агро СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гора д. | 55 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 57 273 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березки Парк КП | 54 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Назарьево д. | 57,5 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 116 522 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 52 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Логиново ДНП | 51,5 м² | 7,9 сот. | 3 400 000 | 66 019 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Природа-1 СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мичуринец-3 СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 441 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 799 000 (−51 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 759 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 759 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaется участок с домом в д. Назарьево. Oтличный вapиaнт для загородного дома или дaчи. 8 cоток ЛПХ (приусадебный земельный участок) Жилой дом 53кв.м. Границы участка определены Забор с откатными воротами Электричeство подключено Гaз по границе Участок правильной формы без уклона Документы в полном порядке Кадастровый номер участка: 50:17:0021804:1111 Кадастровый номер дома: 50:17:0021804:1106 Готов к быстрой сделке. Собственник. Координаты для навигатора: 55.751230, 38.770060