Горьковское ш., 76 км от МКАД
Старт-2 ДНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 8,7 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈137 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 49 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,13 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈88 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; свет — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 178 км ≈5,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12787
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 380 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 195 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 605 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 929 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старт-2 ДНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старт-2 ДНТ | 16 сот. | 4 900 000 | 306 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старт-2 ДНТ | 24 сот. | 10 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старт-2 ДНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большая Дубна д. | 7,4 сот. | 2 550 000 | 344 595 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большая Дубна д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большая Дубна д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большая Дубна д. | 11 сот. | 1 644 750 | 149 523 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большая Дубна д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Малая Дубна дп | 8 сот. | 398 000 | 49 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 63 889 / 79 167 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 585 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 356 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 88 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Росинка СНТ да: «санузел» + «отделки» | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Вереск СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 72 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 79 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Виктория СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 8,5 сот. | 4 600 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2 дома на двух участках рядом, 7 и 8 соток. Владелец один. На одном (7соток)-дом из бруса, 70мкв,удобства,вода,электричество. Цена 2,8млн рублей. На другом (8соток)-дом без отделки, из брёвен, 50 м. кв., подходит для бани. Цена 1,8млн руб. Можно преобрести оба участка, вместе. Участки расположены в очень живописном комфортном месте. Представляют собой участки смешанного леса, преимущественно соснового. Ландшафт ровный, почва сухая(не затапливает). Хороший подъезд(бетонные дорожки) , на соседней улице озеро с пляжем и рыбалкой. Вокруг лес, сосны, грибы, ягоды. Въезд на территорию коопервтива через шлагбаум. Газ на границе участка.