Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Родник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево, 2006 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 440 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 41 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −941 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈2,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12785
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 259 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 440 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 359 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Казанское Полесье ДНП | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Казанское Полесье ДНП | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Казанское Полесье ДНП | 10,3 сот. | 2 490 000 | 241 748 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Казанское с. | 9,5 сот. | 3 100 000 | 326 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 875 / 76 428 / 111 321 |
| цена объекта | 2 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 379 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -941 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | 40 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Рябина СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 102 857 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Гора СНТ | 53 м² | 7,9 сот. | 5 900 000 | 111 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дружба СНТ | 52,6 м² | 6,8 сот. | 2 150 000 | 40 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 22.10.2026 | 2 799 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 799 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю прекрасный участок с домом , в очень тихом и живописном месте, 4Окм от Москвы ! Участок очищен и Спланирован, место въезда и калитки отсыпано щебень-галькой средней фракции ! парковочное место и зона мангала отсыпаны тоже ей ! На территории - декоративные ели, дровница(хоз блок), садовый домик, бытовка с посудой и холодильником !) Электричеста нет - новому владельцу необходимо будет оформить договор с Россети ! Центральный, сезонный водопровод (новая труба на участке) Беседка - мангал Новая !!! Межевание есть ! Все соседи Супер, есть питьевой колодец и автоматические ворота на территорию СНТ ! Рядом река, ферма и шикарный лес !