Щелковское ш., 41 км от МКАД
Макарово СНТ, Черноголовка гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 1988 год.
Цена 2,8 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈242 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 24 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −650 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Красноармейск ≈16,4 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12779
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 452 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 348 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Макарово СНТ | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макарово с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макарово с. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макарово с. | 6,3 сот. | 3 350 000 | 531 746 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макарово с. | 8,7 сот. | 2 100 000 | 241 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 8,4 сот. | 900 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пружонка СНТ | 4,1 сот. | 1 100 000 | 268 293 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пружонка СНТ | 8 сот. | 1 949 000 | 243 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макарово с. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 636 / 53 846 / 58 308 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 412 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 071 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -650 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Изыскатель СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 6,6 сот. | 3 790 000 | 58 308 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Клюквенное-2 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Парус СНТ да: «ванные» + «отделки» | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 800 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся 2-этажный дачный дом из бруса 60 м2, 6 соток, газ (баллоны), рядом лес и Пятёрочка. Перед домом имеется парковочное место на 3 машины, а также имеется в 5ти минутах частное производство разного вида молочных продуктов. Общая площадь 60 м2. Дом 2 этажа, материал брус. 1 этаж: просторная комната + рабочая печь (дровяное отопление). 2 этаж: просторная комната, большое окно, выход на лоджию. Пристройка терраса (используется как летняя кухня). Газ: На участке установлен ящик для двух газовых баллонов. Подключена газовая плита удобно для готовки. Участок: 6 соток, земля плодородная. Летний душ, ягодные кустарники. Много места под теплицу и грядки. Своя скважина вода постоянно на участке. Электричество подключено. Расположение: Дом рядом с лесом. Остановка автобуса 5 минут пешком. Магазин Пятёрочка 5 минут пешком. До города: 15 минут на машине, 30 минут на автобусе. Зимой: Дорогу чистят трактором (каждую зиму). Торг. ЗВОНИТЬ ПО ДОПОЛНИТЕЛЬНОМУ ТЕЛЕФОНУ: (Ольга)