Горьковское ш., 66 км от МКАД
Назарьево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 87 м², участок 8,5 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Земля ≈236 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 2,01 млн → дом ≈793 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 41 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,65 млн / целевая ≈7,79 млн / пессимист. ≈6,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,9 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Назарьево ≈0,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12778
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 236 159 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 007 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 793 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 115 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Назарьево СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарьево д. | 7,1 сот. | 1 849 000 | 260 423 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарьево д. | 12 сот. | 4 980 000 | 415 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Назарьево д. | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 13,5 сот. | 3 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 8,3 сот. | 2 580 000 | 310 843 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 97 774 / 119 444 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 653 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 220 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 788 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 922 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 902 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Березки Парк 2 КП да: «ванные» + «мебель» | 90 м² | 8,3 сот. | 10 750 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Малиновка СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 80 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новое Гаврино КП да: «ванной» + «отделка» | 86 м² | 8 сот. | 7 510 000 | 87 326 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | да: «санузел» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 9 740 000 | 108 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом в СНТ, дом требует ремонта, но подходит для большой семьи. Рядом с домом в пешей доступности ж/д станция, рядом город Павловский Посад. Также можно добраться из Павловского Посада на автобусе до Москвы. В доме есть печь буржуйка, баллонный газ, душ требует ремонта, санузел на улице. На участке много плодовых деревьев, кустарников.