Носовихинское ш., 77 км от МКАД
Чисто-Перхурово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 27 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −133 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Анциферово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12777
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 436 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Крупино д. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Крупино д. | 15 сот. | 885 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 255 / 30 612 / 42 268 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 759 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 671 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 583 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 407 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 873 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −133 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Телефонист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 27 255 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Красный Берег СНТ | 68,6 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 30 612 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Строитель СНТ | 38,8 м² | 6 сот. | 1 640 000 | 42 268 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.09.2026 | 3 050 000 (−250 000) | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 990 000 (−60 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний дачный дом двухэтажный: 55 кв.м. Удобные лестницы, терраса, сарай. Отдельный домик - одноэтажная летняя кухня с душевой и туалетом. Выгребная яма, можно поставить септик, место позволяет. Участок 6 соток. Забор по периметру. Дом стоит в глубине участка, есть много места, чтобы поставить зимний дом, если есть желание и средства. Соседи адекватные: большинство живут с момента основания СНТ, друг друга знают, друг другу помогают. Многие живут всю зиму. СНТ охраняется. Толковый председатель: хорошая ограда всего СНТ; шлагбаум на въезде открывается по звонку с телефона только жителей СНТ; дороги уложены асфальтовой крошкой и битумом. Прямой индивидуальный договор с Мосэнерго на электричество. Вода летняя из скважины СНТ, питьевая, с апреля по октябрь, без счётчиков! Деревня Чисто-Перхурово в пешей доступности, есть магазины, автобусная остановка до Павловского Посада (МЦД-4). Такси до Анциферово (Выхино) СНТ находится в зеленом лесном массиве, рядом Аверкиевское лесничество. 15 мин. на машине до сетевой Пятёрочки; 20 мин. - до храма в Ново-Загарье; полчаса - до пляжей на торфяных озёрах Куровского. Летний отдых обеспечен!!! Документы: дачу строил мой отец, 2010г.- наследство по завещанию на мою родную сестру, в 2019г.- дарственная от сестры на меня. Один собственник, без долгов и обременений. Продаю по причине покупки квартиры в городе, нужна большая площадь: дети выросли. Просмотры по договорённости. Разумный (!) торг уместен. С агентствами не работаю. Наталья Сергеевна.