Горьковское ш., 46 км от МКАД
Жилино д., Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 41 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. Захарово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12776
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 63 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 155 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 513 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сирень СНТ | 7,1 сот. | 1 700 000 | 239 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 35 сот. | 12 250 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 952 / 52 381 / 58 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 789 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 650 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 510 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 231 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 191 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жилино д. | 56 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Приозерное СНТ | 52,5 м² | 4,3 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 52,5 м² | 4,3 сот. | 2 150 000 | 40 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Заря СНТ | 62 м² | 5,3 сот. | 5 100 000 | 82 258 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 150 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 2 850 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с уютным каркасно-щитовым утеплённым домом, домиком с кирпичной печкой и кухонным помещением, баней и хозяйственными строениями, в обжитом, охраняемом СНТ. Уютный, каркасно-щитовой и утеплённый дом - на первом этаже находятся: веранда с удобной лестницей на второй этаж; две комнаты. На втором этаже: одна большая комната. Частично комнаты отделаны вагонкой, частично оклеено обоями. Фундамент ленточно-кирпичный. Крыша шифер. На участке также находятся: строение с баней, теплым строением с кухней и комнатой отдыха с кирпичной печкой; туалет; хозяйственное строение; железный гараж; колодец; теплица. Участок огорожен, с плодовыми, ягодными и декоративными насаждениями. Недалеко пруд для купания и рыбной ловли, лес. Хороший круглогодичный подъезд. Круглогодичная охрана. Пруд для купания, магазины расположены недалеко от СНТ. ЖД станция "Захарово" находится в 5 километрах от СНТ. Дом оформлен как Жилой Подготовка полного пакета документов и сопровождение сделки!