Горьковское ш., 46 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 55,3 м², участок 8,5 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈906 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −597 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Лесная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12773
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 305 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 843 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 906 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 65 682 / 170 455 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 468 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 295 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 121 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -597 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | 54 м² | 10 сот. | 7 995 000 | 148 056 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Станколиния СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Энтузиаст СНТ | 65 м² | 6,6 сот. | 2 700 000 | 41 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Колос СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Колос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сплав СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Новые Псарьки д. | 50,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 84 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7,8 сот. | 2 700 000 | 46 552 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Обухово пгт | 52,8 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 50 лет Октября СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 106 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2025 | 3 290 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 3 170 000 (−120 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 980 000 (−190 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 900 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с участком 8,5 соток, находящаяся в обжитом и спокойном СНТ "Горелый лес". Участок: 8,5 соток, отмежёван, границы установлены, огорожен забором. Дом: Кирпичный, надежный, площадью 55 кв.м.1 этаж: Кухня и комната для отдыха с печью.2