Горьковское ш., 63 км от МКАД
Отрадное СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 65,3 м², участок 7 сот., дерево, 2017 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 154 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 59 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,94 млн / целевая ≈6,25 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,98 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Ленская ≈3,6 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12772
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 154 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 746 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 052 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отрадное Ветеран СНТ | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поселок Опушкино СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гаврилково-2 ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гора д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гора СНТ | 7,5 сот. | 2 600 000 | 346 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гора д. | 5,5 сот. | 1 500 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 106 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 286 / 100 000 / 112 500 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 597 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 250 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 984 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Евсеево д. да: «ванные» + «отделка» | 70 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 59 286 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ново-Казанское ДНТ да: «душевой» + «отделка» | 64 м² | 7,5 сот. | 7 200 000 | 112 500 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135453915 Сезонное предложение. Снт Отрадное Павлово-Посадского г.о., Носовихинское шоссе. Земельный участок с садовым домом для комфортного летнего отдыха. Земельный участок 7 сот., огорожен, обработан, с садовыми и декоративными посадками, с Торг.