Носовихинское ш., 89 км от МКАД
Кирпичного завода пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 26 м², участок 15 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 960 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–245 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −143 %, ROI −59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 122 км ≈11,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12770
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 004 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Губино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Губино д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Губино д. | 5,3 сот. | 370 000 | 69 811 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Губино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Губино д. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Губино д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Губино д. | 8 сот. | 570 000 | 71 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 56 380 / 244 541 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 432 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 356 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 721 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −143 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Вагонник СНТ | 25,8 м² | 11,4 сот. | 999 999 | 38 760 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Губино д. | 22,9 м² | 15,5 сот. | 5 600 000 | 244 541 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Три сестры СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Клубничка-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 15 соток с домом по Горьковскому направлению, в Орехово-Зуевском р-не, в сторону от д. Губино, недалеко от снт Узоры. Площадь дома 26 кв. м. (брус). Дом зарегистрирован. Дом состоит из прихожей, кухни и одной спальни, окна пластиковые. Проведена вся новая проводка, счетчик, сельский тариф. На территории деревянный туалет. Один собственник, в собственности более 5-и лет. Дом с возможностью прописки. Есть своя собственная электроподстанция на 15 кВт. Есть две скважины. Имеется также дровник металлический и хоз блок. Участок 15 соток правильной прямоугольной формы, огорожен забором из рабицы со всех сторон, несколько лет назад покрашен. Ворота и калитки с двух сторон. На участке посажены плодовые деревья и кустарники. Подъезд круглогодичный. В 1000 м трасса. Один сосед. Участок находится в отдалении от садовых товариществ. Через дорогу лес с ягодами и грибами. Прямая продажа от собственника. Разумный торг. Просмотр по предварительной договоренности.