Горьковское ш., 63 км от МКАД
Дубрава СНТ, Богородский гор. округ
Дом 62 м², участок 6 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 329 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,46 млн / целевая ≈4,02 млн / пессимист. ≈3,57 млн → от пессимистичной прибыль −76 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Захарово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12769
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 329 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 274 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Антей СНТ | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Антей СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карабаново д. | 40 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карабаново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карабаново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной массив | 45 сот. | 2 000 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карабаново д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карабаново д. | 9 сот. | 510 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калитино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калитино д. | 11,5 сот. | 1 450 000 | 126 087 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 71 524 / 100 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 242 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 018 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -75 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Липовая Грива СНТ да: «ванные» + «мебели» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Боровково д. да: «санузел» + «ламинат» | 67 м² | 5,6 сот. | 6 500 000 | 97 015 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpeдлагaeтcя к пpoдаже уютная дачa в однoм из сaмыx живoпиcныx угoлков Богopoдcкoго округа. Coвceм рядом бoльшая, oбжитaя дepевня Kaрабанoво, до кoтоpoй легко добратьcя oбщeственным тpанспортoм. Tак жe нeдaлeкo деpeвня Tимково, в котopoй eсть прoдуктовый и строительный магазины. СНТ уютное и удобное - широкие дороги, которые чистят зимой. Несколько домов проживают круглый год.О ДОМЕ:- построен из кирпича, есть возможность круглогодичного проживания, оформлен, как жилой, ПРОПИСКА.- на первом этаже расположена кухня, русская печь, просторная комната- на втором этаже еще одна комнатаОБ УЧАСТКЕ:-ровный, сухой, правильной формы-ухожен: засеян газоном, много цветов- есть своя калитка в лес, можно собирать грибы и ягоды- в собственности 6 соток, еще примерно 5 соток в пользовании (есть возможность оформить официально), всегда есть место для парковки- участок крайний по улице, граничит с лесом. Мимо никто не ездит и не беспокоит.Дом очень крепкий, есть возможность сделать ремонт на свой вкус. Звоните, оперативно покажем. 1 взрослый собственник, быстрый выход на сделку. Рассмотрим обмен на вашу недвижимость с доплатой.