Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Глебово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 71,5 м², участок 15 сот., 1986 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,33 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,98 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈148 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Дулёво ≈5,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12768
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 064 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 378 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радованье д. | 6,5 сот. | 349 172 | 53 719 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радованье д. | 15,1 сот. | 869 960 | 57 613 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Запрудино д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 330 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 179 / 73 012 / 85 714 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 983 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 734 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 485 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 148 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | 71,5 м² | 10 сот. | 3 550 000 | 49 650 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 70 м² | 14 сот. | 5 200 000 | 74 286 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 76,7 м² | 11,4 сот. | 5 500 000 | 71 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 65,8 м² | 12,7 сот. | 4 800 000 | 72 948 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Машиностроитель СНТ | 78 м² | 14 сот. | 2 900 000 | 37 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ляхово д. | 75 м² | 20 сот. | 5 700 000 | 76 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 65 м² | 12 сот. | 4 800 000 | 73 846 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Барское д. | 65 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 73 077 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 65 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 46 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Новая д. | 70 м² | 16 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасный домик с 4-мя спальнями, кухней/столовой, гостиной терассой. душ есть и в домике и на улице. туалет - на улице, но можно обустроить и в доме. Гараж и кладовка. Интернет. Очень подойдет для того, чтобы провести время в строительстве нового дома мечты на идеальном 15-соточном участке. По соседству - новый стильный дом, лес и поляна с техническим прудом. Живая деревня с новыми жителями, детской площадкой и прекрасной дорогой.