Горьковское ш., 23 км от МКАД
Дружба СНТ, Богородский гор. округ
Дом 25 м², участок 3 сот., кирпич.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈664 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 1,99 млн → дом ≈997 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 112 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −166 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Кашино ≈3,6 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12767
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 664 355 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 993 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 997 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 4,3 сот. | 4 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 38,3 сот. | 21 848 100 | 570 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10,5 сот. | 4 450 000 | 423 810 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,1 сот. | 7 200 000 | 791 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 28 сот. | 25 000 000 | 892 857 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 18,6 сот. | 13 000 000 | 698 925 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 7 250 000 | 906 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 112 500 / 125 595 / 158 416 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 775 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -166 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Бабкина Дача СНТ | 32 м² | 3,7 сот. | 3 600 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вишняково д. | 28 м² | 2 сот. | 3 300 000 | 117 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Обухово пгт | 20,2 м² | 1,5 сот. | 3 200 000 | 158 416 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 30 м² | 2,2 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 990 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 990 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю небольшой кирпичный дом, в СНТ "Дружба", расположенный в центре поселка Купавна. Дом 25 кв.м, одноэтажный, с глубоким погребом со скважиной (вода питьевая). Участок категория земли населенных пунктов, 3 сотки правильной формы, угловой,