Носовихинское ш., 30 км от МКАД
Мичуринский Труженик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 75 м², участок 8 сот., дерево, 1995 год.
Цена 2,98 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 62 %
Земля ≈259 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,08 млн → дом ≈905 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 79 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,3 млн / целевая ≈5,67 млн / пессимист. ≈5,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Электроугли ≈3,4 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12766
Рейтинг 62/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 24 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 259 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 075 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 905 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кудиново с. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 15,1 сот. | 8 300 000 | 549 669 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кудиново с. | 4,2 сот. | 1 600 000 | 380 952 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белая д. | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 245 / 84 000 / 139 903 |
| цена объекта | 2 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 533 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 985 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 107 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Елочка-2 СНТ да: «ванная» + «ламинат» | 75 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 84 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Отрадное СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 79,5 м² | 8 сот. | 6 300 000 | 79 245 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Обухово пгт да: «санузел» + «отделка» | 82,2 м² | 8,3 сот. | 11 500 000 | 139 903 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 980 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 980 000 |
Описание
2-х этажный дом из бревна 1995 год постройки. Подходит для круглогодичного проживания. Газ по границе участка, 1 метр. СНТ полностью огорожено, на въезде ворота, охрана. В пешей доступности лес и водоемы. СНТ в 25 км от МКАД Горьковскому шоссе. По новой трассе М-12 до ближайшего метро, всего 20-25 минут на автомобиле. Рядом Пятерочка, Магнит. Ж/д станция Электроугли, до ближайшей станции метро 30 минут на электричке. 1 этаж: терраса, гостиная, спальня/кабинет. 2 этаж: 2 спальни. Дом зарегистрирован как жилой - возможна прописка.