Горьковское ш., 72 км от МКАД
Маяк-5 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 550 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 24 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈11,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12765
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 449 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 490 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 33 152 / 51 875 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 101 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 946 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 791 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 481 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 668 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Маяк-5 СНТ | 92 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 33 152 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Поляна СНТ | 80 м² | 6,2 сот. | 4 150 000 | 51 875 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Замоскворечье СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 999 000 (−501 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В снт Маяк-5 продается дом с возможностью круглогодичного проживания. От мкад час езды по платке м12, или 70 км по Горьковскому шоссе. Асфальт до СНТ. Также альтернативный проезд через Ногинск или Щелковское шоссе. Участок находится рядом с лесным массивом, на тихой окраине снт. Уровень земли очень высокий, никогда не подтапливает весной. На участке большие плодоносящие яблони и кусты цветущей сирени! Растут высокие сосны, в глубине участка имеются кирпичный хозблок, уличная душевая и туалет. К дому пристроен навес, площадка под которым использовалась как мангальная зона. Дом построен надежно с прицелом на века - в основании ленточный фундамент с кирпичной кладкой, цокольный этаж гидроизолирован, пол первого этажа опирается дополнительно на бетонную стену посередине дома с двутавровыми балками, что создает ощущение бетонной плиты. Сам дом обложен кирпичом, основание стен - утепленные каркасные щиты, изнутри обшит доской и вагонкой. Крыша перестелена пару лет назад кровельным железом. В доме максимально удобная планировка, благодаря чему печкой полноценно обогреваются 2 изолированные спальни из 3. Также есть просторная кухня столовая. Печь стоит на отдельном фундаменте. В цокольном этаже, который изначально проектировался под гараж с распашными воротами, есть помещение свободного назначения, баня с парилкой, комната отдыха, душевая с раковиной, отдельная печь и место для всех коммуникаций. Имеется лестница для прямого попадания в дом. Водоснабжение из собственной скважины, заведено в дом, есть бойлер. Водоотведение сделано без необходимости откачки в стороне от дома (переливной септик). Соседний участок также принадлежит собственнику и продается отдельно. Документы готовы к сделке, участок отмежеван , дом оформлен как жилой, ипотека возможна , без материнского капитала.