Щелковское ш., 41 км от МКАД
Виктория СНТ, Черноголовка гор. округ
Дом 30 м², участок 10 сот., щитовой, 1995 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈409 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −625 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈14,1 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12762
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.5 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 409 135 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 091 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 4 700 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 4 700 000 | 391 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 45 сот. | 23 000 000 | 511 111 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 45 сот. | 27 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6,5 сот. | 3 000 000 | 461 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 15 сот. | 12 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7,4 сот. | 8 600 000 | 1 162 162 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 10 сот. | 9 980 000 | 998 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 14 сот. | 10 900 000 | 778 571 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 195 / 99 621 / 151 071 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 525 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Земляничка СНТ | 29,3 м² | 5,1 сот. | 1 500 000 | 51 195 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Трубино КП | 30 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 133 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Заря-2 СНТ | 30,6 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 104 575 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Жемчужина СНТ | 32,2 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 83 851 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Колосок СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Лосиный Парк КП | 27 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 129 630 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Фрязево СНТ | 33 м² | 12 сот. | 3 275 000 | 99 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Новое Борилово КП | 28 м² | 5 сот. | 4 230 000 | 151 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ветеран СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 54 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок снт Виктория Черноголовка. фото добавлю попозже. Дом подснос. 1собственник. более 3 лет