Горьковское ш., 65 км от МКАД
Темп СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 180 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 26 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈3,3 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,07 млн / целевая ≈4,56 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,88 млн ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; канализация — есть; отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈7,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12746
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 180 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 077 / 30 938 / 85 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 068 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 815 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 561 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 881 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Надежда СНТ | 144 м² | 7,2 сот. | 3 990 000 | 27 708 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Первомайское СНТ | 160 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Озерки СНТ | 160 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 29 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Некрасово СНТ | 170 м² | 8,2 сот. | 8 999 000 | 52 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Калитино д. | 140 м² | 7 сот. | 11 900 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Калитино д. | 140 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рассвет СНТ | 130 м² | 7 сот. | 3 390 000 | 26 077 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рассвет СНТ | 130 м² | 6,7 сот. | 3 390 000 | 26 077 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просторный дом в 3 этажа с большим количеством комнат: первый этаж - кирпич, второй этаж - брус, мансарда. На втором этаже печ и камин. Фундамент - залита плита. Есть летний водопровод. Душ и туалет - в доме. Вместо душа можно поставить ванную - места достаточно. Из гаража можно сделать комнату - для этого есть кирпич. Дом уютный, теплый? предназначен для круглогодичного проживания. Дом арегистрирован как жилое строение. На территории СНТ есть пруд в 60 метрах от участка. Прямое автобусное сообщение из Москвы, Павловского-посада и Электрогорска. Остановка рядом с СНТ. До Павлоского-пасада и Электрогорска идет электричка. Недалеко есть магазины.