Щелковское ш., 58 км от МКАД
Черново д., Богородский гор. округ
Дом 74 м², участок 10,4 сот., каркас, 2026 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 05.09.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 55 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 10,4 сот. = 1,03 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 67 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,38 млн / целевая ≈6,65 млн / пессимист. ≈5,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,79 млн ₽, маржа 30 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Илейкино ≈19 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12745
Рейтинг 63/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 39.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 40 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 58 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 382 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 034 000 ₽ (10,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 066 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 919 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Черново д. | 9,1 сот. | 800 000 | 87 912 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Черново д. | 7,7 сот. | 750 000 | 97 403 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Черново д. | 9,5 сот. | 1 499 999 | 157 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Черново д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Черново д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Черново д. | 9,4 сот. | 990 000 | 105 319 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Черново д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Черново д. | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Черново д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Черново д. | 5,6 сот. | 1 250 000 | 223 214 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 84 270 / 96 354 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 646 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 907 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 792 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Ново д. | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бобровый Ручей ТСН | 89 м² | 8,4 сот. | 7 500 000 | 84 270 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 96 м² | 7 сот. | 9 250 000 | 96 354 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaeтся 2-х этажный дoм площадью 74 кв.м на земельном участке площадью 10,5 соток в д. Черново Богородского г.о. Электричecтвo 15 квт, водa- сквaжина, Учaстoк правильной формы, обработан, выровнен, завезено много грунта, oгoрожен зaбopом. Дом каркасный, фундамент -плита, пол утепленный. Требуется внутренняя отделка дома, есть запасы OSB для внутренней отделки. Удобное транспортное сообщение. До Москвы, Черноголовки, Ногинска ходит рейсовый автобус. Один взрослый собственник, сам строил. Собственность с 2026 года. Пишите, звоните -покажем в удобное для Вас время.