Горьковское ш., 68 км от МКАД
Луговина СНТ, Богородский гор. округ
Дом 55 м², участок 7,1 сот.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 547 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −564 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Электрогорск ≈9,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12741
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 547 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 653 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 236 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луговина СНТ | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 7 сот. | 1 111 111 | 158 730 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 866 / 78 316 / 120 370 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 256 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -564 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луговина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дальняя д. | 54,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 575 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеево д. | 47 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 95 745 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Васютино д. | 54 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 120 370 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Луговина СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Технолог СНТ | 49 м² | 6,7 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фрунзенец СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 27 866 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Росинка СНТ | 57 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Недостроенный внутри бревенчатый дом с участком 7,16 соток. Дом отшлифован снаружи, обработан и покрашен Тиккурелой. Отличное месторасположение СНТ. В лесу, рядом пруд для купания, хорошая подъездная дорога, Недалеко магазин Пятерочка, магазин Строительных товаров. Уникальное расположение самого участка. Долго искали такой вариант. Соседи только с одной стороны. Вид на лес. Вы платите за супер локацию, которую сделать гораздо сложнее, чем достроить дом. При наличии умелых рук или денег, можно сделать дачу-конфетку. Размещенные в объявлении фото и видео, были сделаны не для цели продажи. На данный момент, только такие изображения оказались под рукой.