Горьковское ш., 37 км от МКАД
Зорька СНТ, Богородский гор. округ
Дом 74 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,58 млн; первая цена 3,58 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 775 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 35 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,06 млн / целевая ≈6,35 млн / пессимист. ≈5,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 26 %, ROI 34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колонтаево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12739
Рейтинг 64/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 31.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 66 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 775 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жемчуг СНТ | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевка д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевка д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное СНТ | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 96 184 / 165 625 |
| цена объекта | 3 197 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 717 450 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 706 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 353 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 449 550 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Алешкинские сады СДТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 79 867 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | имени Воровского пос. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 8 100 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Озера СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6,1 сот. | 2 450 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Пешково д. да: «ванные» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 13 250 000 | 165 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 3 580 000 | история площадки |
| 18.10.2025 | 3 550 000 (−30 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 490 000 (−60 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 340 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 200 000 (−140 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 197 000 (−3 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 197 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть видео. Чистые документы: Один взрослый собственник. Все документы готовы к продаже, межевание проведено, споров по границам нет. Готов для жизни! Дом в отличном состоянии, участок ухожен. Заезжай и живи. Низкие взносы: Членские взносы всего 10 000 рублей в год. Двойная прочность и тепло: Дом деревянный, обложен кирпичом - тепло зимой и уютно летом. Описание участка: Участок площадью 6 соток, полностью оформлен (межевание проведено). Земля сухая, ухоженная, без застоев воды. Территория СНТ ухоженная, спокойное и тихое место. Описание дома: Дом общей площадью 74 м на два этажа. Конструктив: Деревянный снаружи обложен кирпичом, что обеспечивает отличное тепло и долговечность. Фундамент: надежный ленточный, кирпичный. Крыша: металлическая. Планировка: Первый этаж: просторная кухня, три отдельные комнаты. Второй этаж: одна большая светлая комната (отлично подойдет для спальни или гостиной). Состояние и дополнительные условия: Состояние хорошее! Дом полностью готов к проживанию. Взрослый собственник. В сделке не участвуют третьи лица, маткапитал и т.д. ВСЕ ДОКУМЕНТЫ ПРОВЕРЕНЫ И ГОТОВЫ К ПРОДАЖЕ. Возможна быстрая и чистая сделка.