Горьковское ш., 67 км от МКАД
Прогресс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., дерево, 2009 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль −993 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈12,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12736
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 817 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 41 345 / 141 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 159 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 901 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -993 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лесное СНТ | 110 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 29 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кооператор СНТ | 110 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 17 727 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Нефтяник-10 СНТ | 128 м² | 9 сот. | 9 990 000 | 78 047 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Комета СНТ | 106 м² | 8,2 сот. | 3 199 000 | 30 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Калинка СНТ | 138,8 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 36 023 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Нефтяник-10 СНТ | 108 м² | 9 сот. | 9 900 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Электропередача-2 СНТ | 120 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Электропередача-2 СНТ | 120 м² | 5,6 сот. | 17 000 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Источник СНТ | 97 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 77 320 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Аэрофлот-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 4 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 200 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 6 соток . Участок ровный , сухой . На участке расположенно 3 жилых строения ( есть помещение под баню),2 хозяйственных ,есть теплица . Две парковочный зоны по 9 метров( одна техническая ) Жилые строения все утеплены , есть отопление ( электро). Водоснобжение центральное ( летнее) Так же на участке расположены фруктовые растения , и цветы . Территория снт охраняемая . На территории есть водоем , прекрасный лес в шаговой доступности ( много Грибов, ягод). В доме останется мебель бытовая техника, садовый инвентарь. Адекватный торг . P.S. Тихое место, спокойные . Принимаю только звонки. СООБЩЕНИЕ НЕ ЧИТАЮ