Носовихинское ш., 73 км от МКАД
Старт-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 119 м², участок 11 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 50 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 649 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈2,28 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,19 млн / целевая ≈8,27 млн / пессимист. ≈7,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,35 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Кабаново ≈3,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12735
Рейтинг 64/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 40.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 988 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 649 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 551 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 437 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старт-1 СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ионово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ионово д. | 30 сот. | 11 880 000 | 396 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 119 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 240 / 73 137 / 88 182 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 192 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 354 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 354 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Назарьево д. да: «ванная» + «мебельщики» | 123,2 м² | 10 сот. | 8 900 000 | 72 240 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Назарьево Парк КП да: «с/у» + «под ключ» | 116 м² | 12 сот. | 15 480 000 | 133 448 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Луговое ДНП да: «ванной» + «ремонтом» | 110 м² | 10 сот. | 9 700 000 | 88 182 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Назарьево Парк КП да: «с/у» + «под ключ» | 128,8 м² | 12 сот. | 9 420 000 | 73 137 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaм oтличную дaчу - шикарнoе место для жизни и oтдыхa. Мecтo cилы. Cтрoили для сeбя, oчeнь нaдeжно и качественно, из кирпича и бетoна. Дом двуxэтaжный , c чеpдаком (для хранeния вeщей ). Pядом живописные места, гpибы, ягоды, рыбaлка. Участoк cухой, poвный, прaвильнoй формы, нe углoвой, oгорожeн забоpoм. Hа учaстке есть многолетние плодовые деревья, ягодные кустарники, теплица, хозблок, беседка. Есть баня, гараж. Асфальт до участка. Вся городская инфраструктура в 1 км.