Носовихинское ш., 73 км от МКАД
Фарфорист-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32,2 м², участок 7,4 сот., дерево, 2025 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 257 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 91 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 14 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈544 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −153 %, ROI −61 %.
Коммуникации: скважина; в описании: колодец.
До ст. Дулёво ≈2,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12728
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 257 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 943 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 91 398 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фарфорист-3 СНТ | 14,3 сот. | 830 000 | 58 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист-3 СНТ | 6 сот. | 295 000 | 49 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 330 000 | 33 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Луч СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Луч СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 544 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 889 / 42 268 / 102 857 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 613 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 290 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 974 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дружба СТ | 27,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Верея пос. | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сигнал СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 1 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Березки СНТ | 29 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Русь СНТ | 36 м² | 10 сот. | 500 000 | 13 889 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Рябина СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 102 857 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Приборостроитель СНТ | 38 м² | 6 сот. | 840 000 | 22 105 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Строитель СНТ | 38,8 м² | 6 сот. | 1 640 000 | 42 268 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | 40 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546028. Продаётся идеальная дача для круглогодичного отдыха! СНТ Фарфорист-3, г.о. Орехово-Зуево. Участок 7.35 соток, кадастровый номер 50:24:0000000:77723. На участке новый дом 2025 года постройки площадью 32.2 кв.м + терраса. Участок сухой, отсыпан и поднят, ровная прямоугольная форма, огорожен забором. На участке дом, два хозблока (один для хранения дров и инвентаря, другой как летний домик), беседка, теплица, мангальная зона, туалет. Коммуникации - свет подключен, водоснабжение скважина + колодец. Проведён интернет, что позволит работать удалённо. Участок рядом с лесом. Удобный подъезд к участку - дорога с твердым покрытием, зимой дороги регулярно чистятся, многие соседи проживают постоянно. На въезде в СНТ шлагбаум. А также на территории всего СНТ есть верхнее (уличное) освещение. Заключен прямой договор. В товариществе есть продуктовый магазин и автомат с питьевой водой. 1 взрослый собственник. Свободная продажа. Готовы рассмотреть любые условия приобретения. Ипотека (оказываем квалифицированную помощь в одобрении, возможна пониженная ставка, консультации и подбор ипотечной программы бесплатно), материнский капитал, любые сертификаты. Возможен трейд-ин и продажа Вашей недвижимости.