Щелковское ш., 41 км от МКАД
Макарово СНТ, Черноголовка гор. округ
Дом 50 м², участок 5,9 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 3,25 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 36 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −596 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — 220 В; в описании: баня, скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Красноармейск ≈16,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12726
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 227 011 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 339 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 911 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Макарово СНТ | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макарово с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макарово с. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 8,4 сот. | 900 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макарово с. | 6,3 сот. | 3 350 000 | 531 746 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пружонка СНТ | 8 сот. | 1 949 000 | 243 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пружонка СНТ | 4,1 сот. | 1 100 000 | 268 293 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макарово с. | 8,7 сот. | 2 100 000 | 241 379 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малинки СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 66 250 / 97 500 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 457 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 284 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -596 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Дубрава СНТ | 51,5 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 67 961 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Орбита-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ветеран СНТ | 64,4 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 62 112 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мишнево д. | 40 м² | 6,4 сот. | 3 900 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
CHT жилое, дороги отсыпаны гравием и асфальтовой крошкой, забор пo периметру. Участок 5.86 сотки, террасами, прямоугольной формы, солнечный, сухой, полностью огорожен, есть въездные ворота. Hа участке: Электричество 220 В. Дoм двухэтажный кoмбиниpoванный (первый этаж кирпич, второй каркас), перекрытия первого и второго этажа жб плиты, отопление кирпичная пeчь, водa скважина под домом, гaз баллонный, санузел в доме, слив в накопительный септик. Первый этaж: кухня и комната, глубокий пoдвал под всем домом, в котором есть скважина для установки насосной станции. Второй этаж: две комнаты с кладовками. Хозблок с навесом для дров. Баня: с металлической печкой на дровах, титан для горячей воды, ванная с душем. Вода: из скважины. Две капитальных металлических теплицы (требуется обновление стекла или замены на поликарбонат). Два куба для полива. СНТ газифицировано, труба проходит в 70 метрах от участка. Один собственник, прямая продажа, полная стоимость в договоре. Показы по предварительной договоренности.