Носовихинское ш., 36 км от МКАД
Стимул СНТ, Богородский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 692 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12725
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 88 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 692 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 608 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Роща СНТ | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 1 490 000 | 186 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 66 667 / 93 056 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 312 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 196 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 081 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 475 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луч-2 СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мирный СНТ | 35 м² | 8,6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Имени Мичурина СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 3 350 000 | 93 056 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна-53 СНТ | 31,9 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 78 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Шипорез СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Здоровье СНТ | 36 м² | 5,1 сот. | 6 490 000 | 180 278 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке (6 соток) летний дом. В доме две спальни, кухня, есть второй этаж (не освоенный) На участке баня с комнатой отдыха, туалет уличный, есть хозблок, навес на две машины. Охрана круглогодично. На территории СНТ есть детская площадка, летний магазин, аппарат с питьевой водой. Вода централизованная. Участок ухоженный, есть грядки, плодовые деревья. СНТ находиться в лесной зоне.