Горьковское ш., 97 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 01.08.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈337 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,7 млн → дом ≈601 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,96 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Войново ≈1,7 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12724
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 340 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 699 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 601 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 43 334 / 127 986 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 563 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 307 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 955 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесная Поляна СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Войново-Гора д. | 60 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ротор СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 21 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 62 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 56 452 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 57,1 м² | 5 сот. | 6 300 000 | 110 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восход-2 СНТ | 63,6 м² | 9,9 сот. | 1 800 000 | 28 302 | в продаже 03.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 64 м² | 9,3 сот. | 6 000 000 | 93 750 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 58,6 м² | 4,3 сот. | 7 500 000 | 127 986 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 60 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Карболитовец СДТ | 60 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.08.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.08.2025 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 28.08.2025 | 2 600 000 (+600 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом с Змя спальнями. Газ, электрические обогреватели. Спальных мест 6-8. Туалет в доме и на улице. Душ на улице. Мангал. На кухне теплый пол. Просторный участок 8 соток. 10 мин от реки. Пол часа от озера. Магазин в СНТ. Сетевые магазины в 15 мин езды от дома.