Горьковское ш., 36 км от МКАД
Дорожник СНТ, Богородский гор. округ
Дом 87 м², участок 5 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 17.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 60 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 89 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,36 млн / целевая ≈8,42 млн / пессимист. ≈7,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,94 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Кашино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12722
Рейтинг 79/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Стулово СТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крымский массив | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крымский массив | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крымский массив | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 412 / 115 000 / 156 125 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 356 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 940 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | да: «санузел» + «евроремонтом» | 85 м² | 5 сот. | 7 600 000 | 89 412 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Оселок д. да: «ванные» + «заезжай и живи» | 80 м² | 5 сот. | 9 200 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Родное Пешково КП да: «ванные» + «мебель» | 80 м² | 5,4 сот. | 12 490 000 | 156 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 300 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из бруса 150/150 , 6 на 8,5.Второй этаж 36 метров. Находиться не далеко от Москвы в экологически чистом районе, рядом лес и два озера. Хороший подъезд и развитая инфраструктура.СНТ газифицировано в 2011 году, газ проходит по краю участка.Круглогодичная охрана.