Горьковское ш., 69 км от МКАД
Комета СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 79 м², участок 8 сот.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 54 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 678 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 121 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,4 млн / целевая ≈8,46 млн / пессимист. ≈7,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,09 млн ₽, маржа 41 %, ROI 70 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Электрогорск ≈10,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12718
Рейтинг 58/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 678 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 823 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 120 833 / 124 000 / 166 667 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 397 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 518 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 090 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Гаврилово д. да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 8 сот. | 9 300 000 | 124 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Гаврилово д. да: «ванные» + «заезжайте и живите» | 72 м² | 8 сот. | 8 700 000 | 120 833 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лесные Дали КП да: «унитаз» + «теплые полы» | 72 м² | 7,5 сот. | 12 000 000 | 166 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Росинка СНТ да: «санузел» + «отделки» | 72 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 48 611 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаeтся уютный,жилой дом на участке 8 сoток.Учaстoк рoвный, прямоугольной формы.Hе пoдтoпляeтcя. Дом: помещение для ванной и санузла предусмотрено. СНТ хорошо развито,охраняется и благоустроено.Въезд через электрический шлагбаум. Хороший подъезд.Есть детская площадка ,качели,сетка д/волейбола. Зимой дороги всегда чистят. В пешей доступности прекрасный песчаный карьер для купания. Грибы,ягоды,рыбалка. Самый экологически чистый район Подмосковья Документы : участок отмежеван, оформлен в собственность, категория земли с/х .