Носовихинское ш., 65 км от МКАД
Ефимовский Лес ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 12 сот., 2023 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 976 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Назарьево ≈5,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12717
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 81 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 976 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ефимовский Лес ДНП | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ефимово дп | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 8,7 сот. | 2 900 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимово ДНП | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимово ДНП | 16,8 сот. | 1 200 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимово ДНП | 12,9 сот. | 890 000 | 68 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 270 / 76 250 / 97 222 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 687 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 389 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 136 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Назарьево д. | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Назарьево д. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Рудино д. | 36 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Юность СНТ | 36 м² | 8,5 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дружба СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 76 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мичуринец-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 270 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Очень уютная дача, возможно и зимой находиться, 36 м, большой квадратный участок 12 с, отличное транспортное сообщение с жд Павлово Посад, хороший местный магазин и Пятерочка, участок на центральной улице, освещение улицы постоянное, место спокойное красивое лес и озеро рядом. Собственник. Продаю нет возможности ездить.