Горьковское ш., 54 км от МКАД
Ландыш СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 125 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 22.01.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 739 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12714
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 136 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 739 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 661 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 125 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 636 / 39 446 / 95 455 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 373 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 692 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Васютино д. | 110 м² | 5,4 сот. | 2 050 000 | 18 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рассвет СНТ | 130 м² | 7 сот. | 3 390 000 | 26 077 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рассвет СНТ | 130 м² | 6,7 сот. | 3 390 000 | 26 077 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник СНТ | 104 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 34 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ландыш СНТ | 102 м² | 6,1 сот. | 4 499 000 | 44 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 115 м² | 6,3 сот. | 10 450 000 | 90 870 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Белый Мох-1 СНТ | 115 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 34 783 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 110 м² | 7 сот. | 10 500 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Энергетик СНТ | 110 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 106 м² | 6,5 сот. | 10 100 000 | 95 283 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.01.2025 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
#11072 (776). Возможна Рассрочка! Продается просторный дом 125 кв. М на участке 6 соток для жизни на природе! Идеален для круглогодичного проживания или загородного отдыха в окружении леса и водоемов. Участок (6 соток): · Ровный, готов к планировке и созданию газона, сада или огорода. · Полностью огорожен по трем сторонам надежным забором из профнастила. · Коммуникации: подключено электричество 8 квт (заведено в дом), септик из бетонных колец, летний водопровод. Газа нет. Расположение и Снт: · Тишина и природа: Участок находится в тихом месте в окружении леса, недалеко от водоемов. · Безопасность: Охраняемое Снт с круглосуточным шлагбаумом на въезде, сторожкой и видеонаблюдением. · Инфраструктура: Всего 10 минут на машине до г. Электрогорск со всей необходимой инфраструктурой. Дом (125 кв. М): · Конструктив: Первый этаж кирпич, второй дерево. Крыша из металлочерепицы, окна Пвх. · Особенность: 45 кв. М занимает просторная открытая терраса с полом из палубной доски идеальное место для отдыха. · Внутренняя отделка: Стены отштукатурены и отшпаклеваны, на первом этаже свободная планировка под ваши идеи. · Важная информация: Дом не зарегистрирован (является постройкой). Это дает вам возможность оформить его по своему усмотрению. Дополнительно: · Все документы в порядке и готовы к сделке. · При покупке страховка объекта в подарок! Готовы на просмотр? Звоните, чтобы договориться о времени!