Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Пирочи-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 24 м², участок 6,4 сот.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 364 тыс. → дом ≈836 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −156 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь.
До ст. Чёрная ≈4,1 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1271
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пирочи-2 СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пирочи-2 СНТ | 6 сот. | 530 000 | 88 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пирочи-2 СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирочи с. | 25 сот. | 3 000 050 | 120 002 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пирочи с. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 13,4 сот. | 28 500 000 | 2 126 866 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 960 / 63 043 / 91 667 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 400 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -156 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Троицкие Озерки с. | 24 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Луч СНТ | 24 м² | 9 сот. | 1 350 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Молния СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сергиевский пос. | 25 м² | 6 сот. | 649 000 | 25 960 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Полюшко СНТ | 24 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Березка-4 СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 450 000 | 63 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Строитель-3 СНТ | 28 м² | 5,5 сот. | 1 599 000 | 57 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Новое СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Пчелка-2 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 25 м² | 5,3 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
- огорожен с 4-х сторон 2-х метровым металлопрофилем. - электричество, балонное газовое оборудование. - утепленный садовый домик 6х4. - беседка, хозяйственные постройки, душ. - в доме дровяная печь "Буран". -телевидение "Триколор". - имеется все необходимое для немедленного проживания и отдыха. - участок в идеальном состоянии. Подробности по телефону или при посещении.