Горьковское ш., 42 км от МКАД
Южное СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 60 м², участок 21 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 810 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–243 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,03 млн / целевая ≈6,33 млн / пессимист. ≈5,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Машиностроитель ≈3,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12708
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 29.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 571 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 810 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 689 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пушкино-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран-2 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба Плюс СТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба Плюс СТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 667 / 112 876 / 243 386 |
| цена объекта | 3 499 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 622 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 447 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Новые Псарьки д. | 59,5 м² | 16,5 сот. | 9 000 000 | 151 261 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Южное СНТ | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ельня д. | 56,7 м² | 27,7 сот. | 13 800 000 | 243 386 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ветеран ЦАО СНТ | 63 м² | 18 сот. | 4 900 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 62,1 м² | 14 сот. | 6 350 000 | 102 254 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | 58,3 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 123 499 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Аксено-Бутырки д. | 67,7 м² | 12,5 сот. | 5 199 000 | 76 795 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ельня д. | 51,4 м² | 12,8 сот. | 9 000 000 | 175 097 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 56 м² | 20 сот. | 11 200 000 | 200 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Березка СНТ | 53,8 м² | 12 сот. | 5 350 000 | 99 442 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 4 199 999 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 999 999 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 499 999 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом требует ремонта, течет крыша