Носовихинское ш., 50 км от МКАД
Сонино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 2016 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 71 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 317 тыс. → дом ≈3,18 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Казанское ≈1,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12706
Рейтинг 23/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 880 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 317 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ново-Казанское ДНТ | 8,7 сот. | 2 250 000 | 258 621 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сонино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ново-Казанское ДНТ | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ново-Казанское ДНТ | 16 сот. | 1 390 000 | 86 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сонино д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сонино д. | 11,5 сот. | 600 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 11,3 сот. | 750 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сонино д. | 11 сот. | 2 290 000 | 208 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Тихие дворики пос. | 25,7 сот. | 510 000 | 19 844 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ново-Казанское ДНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 61 250 / 111 111 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 861 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Родник СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 50 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Субботинский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Казанское с. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мечта СНТ | 51 м² | 5,5 сот. | 3 350 000 | 65 686 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мечта СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 55 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 81 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Искра СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дубки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 51 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 100 000 | история площадки |
| 31.05.2026 | 3 500 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам прекрасную дачу в СНТ"Родник" , которая расположена в живописном месте близ д. Сонино Павлово-Посадского района. Деревня Сонино расположена в 3 км от г. Павловский Посад. Рядом с дачей лес,протекает р. Вохонка. На участке площадью 6 соток расположен двухэтажный дом площадью 50 кв. м . Дом полностью отделан , готов к жизни, при продаже остаётся хорошая мебель, бытовая техника., газонокосилка и др. Также на участке расположен кирпичный гостевой дом площадью 25 кв. м., который состоит из комнаты с печкой и веранды. На даче оборудован туалет и душ. (Септик 3 кольца, скважина). На участке сосны, большая ель, клёны, плодовые деревья земляничная поняла, грибы, и ландыши. Отличное транспортное сообщение, подъезд к СНТ асфальтированный, оборудована парковка для автомобилей. Дом и гостевой домик зарегистрированы. Дом зарегистрирован как жилое строение. Только звонить, на сайт захожу редко.