Щелковское ш., 49 км от МКАД
Бобровый Ручей ТСН, Черноголовка гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., 2021 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 868 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Красноармейск ≈18 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12705
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 741 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 8,5 сот. | 1 600 000 | 188 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 11,7 сот. | 1 090 000 | 93 162 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 10,9 сот. | 598 350 | 54 894 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 17 сот. | 5 000 000 | 294 118 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бобровый Ручей ТСН | 9,7 сот. | 1 500 000 | 154 639 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бобровый Ручей ТСН | 14 сот. | 920 000 | 65 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Победа сад. уч. | 8,5 сот. | 1 999 999 | 235 294 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Победа сад. уч. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ботово д. | 7,9 сот. | 3 500 000 | 443 038 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ботово д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 173 / 65 408 / 72 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 296 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 775 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 280 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бобровый Ручей ТСН | 57 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 61 404 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Стромынь с. | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Парус СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 50 м² | 9,2 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 50 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Орбита-1 СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 89 091 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ветеран СНТ | 54 м² | 5,7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Стромынь с. | 53 м² | 10 сот. | 3 498 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Озон СТ | 56 м² | 12 сот. | 4 850 000 | 86 607 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Обухово СНТ | 57,8 м² | 8,1 сот. | 2 900 000 | 50 173 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 250 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 500 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. Двухэтажный дом 6*6, два этажа, веранда. Участок ухожен. Есть возможность прописки.