Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Глебово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 42,2 м², участок 25 сот., дерево, 1958 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 69 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Дулёво ≈5,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12704
Рейтинг 22/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 773 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 924 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радованье д. | 6,5 сот. | 349 172 | 53 719 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радованье д. | 15,1 сот. | 869 960 | 57 613 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Запрудино д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 250 / 66 914 / 82 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 897 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 607 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 401 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Смолево с. | 40 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Тереньково д. | 42,9 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 61 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Запрудино д. | 50,3 м² | 15 сот. | 3 490 000 | 69 384 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Большое Кишнево д. | 40 м² | 15 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Тереньково д. | 45 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Запонорье д. | 49 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 102 041 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коротково д. | 33 м² | 20 сот. | 2 590 000 | 78 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Заволенье д. | 44 м² | 21 сот. | 3 200 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 50 м² | 22 сот. | 5 800 000 | 116 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Гора с. | 39 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 4 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое уютное расположение, вдали от крупных дорог, рядом лесной массив, возможность присоединить 10-15 соток со стороны леса. 2 подвала ( в доме и во дворе). Русская печка. 2 комнаты, веранда, крыльцо. Хоз блок с инструментом. 2 палисадника с огромным дубом и елью. Торг уместен.