Горьковское ш., 43 км от МКАД
Кристалл СНТ, Богородский гор. округ
Дом 86 м², участок 6 сот., каркас, 2005 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 66 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 81 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,13 млн / целевая ≈6,42 млн / пессимист. ≈5,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Ногинск ≈3,8 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12702
Рейтинг 48/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 301 630 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 810 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 651 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 9,4 сот. | 2 800 000 | 297 872 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешково д. | 5,7 сот. | 2 000 000 | 350 877 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 6,6 сот. | 2 112 000 | 320 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Пешково д. | 8,4 сот. | 2 999 999 | 357 143 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 250 / 86 030 / 130 024 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 135 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 422 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 708 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 013 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | да: «ванная» + «мебель» | 85 м² | 6,1 сот. | 7 400 000 | 87 059 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ямкино с. да: «ванная» + «отделка» | 84,6 м² | 5,6 сот. | 11 000 000 | 130 024 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пешково д. да: «ванные» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 13 250 000 | 165 625 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | да: «ванная» + «мебель» | 80 м² | 6,1 сот. | 7 490 000 | 93 625 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | да: «ванная» + «мебель» | 80 м² | 6,1 сот. | 6 690 000 | 83 625 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | да: «ванная» + «мебель» | 80 м² | 6,1 сот. | 6 500 000 | 81 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Подмосковный массив да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6,3 сот. | 6 800 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок 6.05 соток с каркасно-щитовым домом в хорошем состоянии. Год постройки дома 2005. Асфальтированная дорога до СНТ. Минимальное количество людей и шума.