Горьковское ш., 61 км от МКАД
Дружба СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈3,09 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 32 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −725 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈4,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12694
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 659 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васютино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка СНТ | 32 сот. | 3 750 000 | 117 188 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка СНТ | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Росинка СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 465 000 | 58 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вереск СНТ | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 296 / 52 222 / 92 460 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 613 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -725 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Темп СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Импульс СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 92 460 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белый Мох-1 СНТ да: «ванных» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 52 222 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Продаётся дача 82 кв.м с дачным участком 6 соток в 60 км от МКАД по Горьковскому шоссе. На участке имеются двухэтажный дачный дом с открытой верандой, хозяйственный блок и туалетная комната. Парковка на три автомобиля. В доме первый этаж состоит из двух комнат 30 и 11 кв.м. и открытая веранда 12 кв.и. В большой комнате есть три устройства обогрева: кондиционер, инфракрасное потолочное излучение с регулятором температуры и дровяная печка типа Булерьян. В малой комнате первого этажа размещена кухня: газовая двухкомфорочная плита, газовый баллон 12 литров, и раковина с холодной и горячей водой. Для горячей воды установлен электрический нагреватель объёмом 10 литров. Из этой комнаты по винтовой лестнице есть проход на второй этаж. На 2 этаже расположены 3 комнаты: проходная 11 кв. м. и 2 комнаты по 15 кв. м. В комнатах второго этажа отопления нет. Хозяблок состоит из душевой, кладовки для садового инструмента и мастерской. Для нагрева воды для душа установлена дровяная водогрейка из нержавеющей стали объёмом 80 литров. В мастерской имеется разнообразный инструмент. Для хранения ценных инструментов имеется тайная комната с входом из мастерской. Туалетная комната 3 кв.м. Установлены унитаз; ёмкость для холодной воды; умывальник с проточным нагревателем воды; вентилятор с горячим воздухом для обогрева ; вентилятор для проветривания и освещение. Под унитазом выгребная яма в виде металлической бочки без дна. Для обработки и разложения содержимого выгребной ямы используются современные микробные средства. На садовом участке растут: 3 яблони; 1 вишня; 3 куста жимолости;2 куста голубики; 2 куста крыжовника; 2 куста чёрной, 2 красной, 1 белой смородины; 2 куста калины; ирга; 2 сосны; кедр; пихта; боярышник. Общедомовые функции: Строение дома Большая комната первого этажа дома представляет собой сруб из круглых брёвен 6х6 метров. Снаружи на брёвна уложены два слоя вагонки, между которыми слой пергаментной бумаги. Внутри комнаты стены и потолок отделаны вагонкой. Стены кухни и 2 этажа представляют собой конструкции из досок, внутри которых находится теплоизолятор. По электропитанию имеется договор с МосОблЭнерго. Электросчётчик и общий выключатель питания установлены в шкафчике на столбе вне участка. Допустимая нагрузка 40 ампер. В СНТ централизованное водоснабжение, работает с мая по октябрь. По качеству вода не питьевая, но хорошая для душа и полива. Давление более 2 атмосфер, что достаточно для водонагревателей . К дому подведён оптоволоконный кабель для интернета, заключён договор с ООО Компэл.По требованию смогу выслать видеообзор участка и дома.Цена обсуждается.