Горьковское ш., 29 км от МКАД
Кашино д., Богородский гор. округ
Дом 59 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Земля ≈373 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,24 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 52 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Кашино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12692
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 373 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 240 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Кашино д. | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Обухово пгт | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Обухово пгт | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Обухово пгт | 10,2 сот. | 1 785 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Обухово пгт | 7,3 сот. | 3 999 990 | 547 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Обухово пгт | 10 сот. | 4 900 000 | 490 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Обухово пгт | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Обухово пгт | 10 сот. | 4 300 000 | 430 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колонтаево д. | 7,9 сот. | 2 800 000 | 354 430 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Обухово пгт | 5 сот. | 4 100 000 | 820 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 56 452 / 59 375 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Сантехдеталь СНТ да: «санузел» + «мебели» | 60 м² | 6,1 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 62 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 122 581 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 56 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Станкоагрегат СНТ да: «санузлом» + «ремонт» | 64 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 59 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшой дом. Газ по границе. Требует ремонта, мастера есть.