Горьковское ш., 65 км от МКАД
Трусово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 8,3 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈195 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −2,35 млн ₽, маржа −193 %, ROI −66 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. пл. 178 км ≈3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12689
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 39 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 619 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 881 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Трусово д. | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малая Дубна д. | 5,8 сот. | 2 200 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малая Дубна д. | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малая Дубна д. | 5 сот. | 770 000 | 154 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малая Дубна д. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малая Дубна д. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Поточино д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Малая Дубна д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малая Дубна д. | 4,7 сот. | 8 500 000 | 1 808 511 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малая Дубна д. | 6,8 сот. | 2 999 000 | 441 029 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 369 / 50 000 / 96 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 528 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 353 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −193 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Поточино д. | 28,2 м² | 5 сот. | 800 000 | 28 369 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 020 000 | 34 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Зеленый дол СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Прокудино пос. | 30 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.1 км | Виктория СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мечта СНТ | 28,8 м² | 8,1 сот. | 1 700 000 | 59 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Клондайк СДТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7 сот. | 999 000 | 33 300 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Астра СДТ | 30 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа жилого дома с участком Ижс в деревне Трусово. Дом оформлен, как жилой, возможность регистрации. До города Орехово-Зуево 15 минут. Трасса М7 5 минут на автомобиле. Автобусная остановка рядом с домом. Назначение Земли Ижс. Участок 8,3. Высокий без поросли. Сухой. Дом 30 кв. М. Одна комната. Окна Пвх. Крыша металлочерепица. Утепление 150 мм( стены, пол, крыша). Отопление электрическое. Мощность 220 квт. Газ по границе участка. Забор профнастил с трех сторон. Ворота, калитка. Дом находится в углу участка. Без нарушений. Много места для строительства дома. В 2км. Магазины, пункты выдачи, школа, садик и вся инфраструктура города. Рядом лес, тишина, чистый воздух. Отличное место, чтобы жить за городом.