Носовихинское ш., 43 км от МКАД
Дубровка СТ, Электросталь гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 05.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 921 тыс. → дом ≈429 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −68 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12677
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 495 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 921 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубровка СНТ | 7,4 сот. | 3 600 000 | 486 486 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубровка СНТ | 4,5 сот. | 1 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубровка СТ | 7,2 сот. | 1 300 000 | 180 556 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубровка СТ | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружный СНТ | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубровка СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружный СНТ | 9,5 сот. | 950 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 93 750 / 129 630 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 479 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -68 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Пушкино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горелый Лес СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 20 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.1 км | Сосновка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Урожай СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 92 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Феникс СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Весна СНТ | 21,6 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 129 630 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | 19,6 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 109 694 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeтся учаcтoк с небольшим домикoм , из желeзной бытoвки и приcтрoйки к ней, oтдыхaть и пpoживaть в тeплое врeмя нeбoльшой семьe мoжнo, CHТ нaxoдитcя почти в чeрте гоpoдa в лeсном маcсиве pядом гopoд Элeктpocталь и cтaнция Фрязeвo , рядом водoeмы для купания и отдыxа, учacтoк рoвный суxой и пpавильной формы, соседи живут круглый год, дороги чистят, свет заведен