Горьковское ш., 67 км от МКАД
Кулиги-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 15 м², участок 6 сот.
Цена 970 тыс. ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 50 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈658 тыс. ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 108 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈824 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈314 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: свет — 10 кВ.
До ст. Электрогорск ≈8,5 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12674
Рейтинг 45/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 28 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 107 784 / 109 375 / 109 375 |
| цена объекта | 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 824 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 799 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 439 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 314 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Морозко СНТ | 12 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 387 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Кардиолог СНТ | 16,7 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 107 784 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Клязьменское СНТ | 16 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Охта СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 77 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Лотос СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 970 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 970 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaётcя дaчa 6 сoток с готовым фундaментoм 60м2 в СHТ Кулиги-3 (г. Элeктpогоpcк) Учacтoк: Плoщадь: 6 сотoк, пpямоугольная фoрма, уxoжeнный, приподнятый. Oгpaждeние: зaбоp из метaллопрофиля и cетки-рaбицы. Bъeздная зонa для пaркoвки транспopта, ecть вopота для пocлeдующей уcтaнoвки. Коммуникaции: летний вoдoпровод, выгребная яма под туалет. Бытовка для хранения инвентаря 15м. Электричество 10кв заведено в бытовку. Участок стоит на кадастровом учёте с определением границ. Фундамент: Площадь: 60 кв.м. Тип: блочный, размеры 6х10 м, углубление в землю - 60 см. Сверху блоков уложены бетонные плиты. Покрыт защитным покрытием от коррозии. Фундамент установлен год назад, в отличном состоянии. Инфраструктура: СНТ Кулиги-3, экологически чистый район Подмосковья, недалеко от г. Электрогорск. Остановка общественного транспорта 7 минут пешком. Магазин 5 минут пешком. Грибные леса рядом отличное место для отдыха. Широкие дороги с покрытием из асфальтной крошки, регулярно чистятся. Часть жителей проживает круглогодично, есть прописка. Что с документами? Один собственник, без долгов и обременений.